2023年第四季度上海写字楼市场回顾

2023年第四季度上海写字楼市场回顾

2023年第四季度，上海甲级写字楼新增面积超过32万平方米，空置率持续上升，租金维持下行趋势。市场迎来四个优质项目交付入市，分布在竹园、徐汇、世博及杨浦商圈。商圈净吸纳量有所回升。

 

 

【市场供应】

录得近五年内最高供应量

 

2023年第四季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1677.5万平方米，全年新增供应量达到111万平方米，为近5年内最高供应。

 

上海写字楼市场处于供大于求的状态，整体去化周期拉长。一方面，写字楼功能单一，导致市场过剩；另一方面，高标准、差异化和专业化制造空间愈发紧缺。

 

上海每年出让的产业用地面积大约维持在10平方公里左右，其中，工业用地约7平方公里，有20个开发区的已供工业用地占规划工业用地比重已经超过八成，同时，已供工业用地的容积率超过2.0%，由此可见土地集约利用效率较低，继而造成高端制造发展空间的增量严重不足。为此，近期上海推出了“工业上楼”、“智造空间”等政策，设立9个城市副中心，因地制宜，谋划各自的功能定位。

 

2023年第四季度土地成交情况

 

【市场需求】 

专业服务行业需求最大

 

2023年第四季度，上海写字楼净吸纳量达到16.7万平方米。项目去化周期相对变长。从行业上划分市场需，专业服务业占比最大，其次是金融业及制造业，分别为20.51%、18.96%和18.88%。

 

2023年第四季度新租需求来源

 

 

2023年10月17日，位于淞虹路207号的大虹桥生命科学创新中心一期项目“生命元山”揭牌。项目由四栋地上8层、地下2层的研发办公楼组成，目前已成功引入忱扬生物、乐檬生物等生命健康企业，并与药物研发、医疗器械和生物研发等相关企业接洽合作意向。

 

12月，位于黄浦滨江的绿地万豪酒店被低调出售。绿地万豪酒店共包含291间豪华客房及套房、地下设施，总面积共56847.05平方米。收购方在此前将上海的办公大楼以11亿元的价格出售，进行房产置换。

 

【空置率】

全球主要城市均呈上升趋势

 

进入2023年第四季度，上海全市写字楼空置率达到20%，环比上涨0.8个百分点。其实，空置率上涨不仅发生在上海，过去3年里，全球主要城市如旧金山、伦敦、纽约、休斯敦、巴黎、慕尼黑、东京、北京的写字楼空置率均呈上扬趋势。

 

出现这一趋势，原因有两个。一是此前新建写字楼竣工带来的供应增长，二是当前办公需求下降。从需求来看，居家办公、线上办公模式正在风靡全球。由于员工来办公室的次数减少，许多企业通过缩小办公空间来降低成本，最终导致全球主要城市出现办公需求下降的普遍情况。

 

与此同时还出现了另一个趋势——租户更青睐高质量的办公空间，他们减少了办公面积的需求，同时却提高了对品质的要求。这可谓写字楼行业的新机遇。城市可以通过建设综合性街区来适应这种变化，不再以单一类型的产品（尤其是写字楼）为主，而是将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。混合类型的建筑可以灵活应对租户的需求变化。通过预留改造空间，叠加酒店等业态用途，可有效维持城市未来的活力。

 

 

相比欧美办公市场的全线收缩，上海的写字楼吸纳量每年仍然有大六位数平方米的规模，这说明企业仍有扩张需求——

 

•2023年4月，华侨城出售了苏河湾项目的宝格丽公寓51%股权，出让价为6.12亿元。华侨城（亚洲）10月11日再发布公告称，该公司计划挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。直至年底，江苏金峰水泥集团终于以大约24.3亿元的价格收购华侨城持有的上海宝格丽酒店，项目共包含82间豪华客房及套房、地下设施及88个车位。

•据大悦城2023年11月发布的公告，邕鹏实业股权转让已经完成，其持有15年的中粮海景壹号最后3栋住宅正式易主。此后，邕鹏实业由内蒙古多家能源公司的关联方、两位“煤老板”持有。

•大连万达商管旗下上海万达酒店投资有限公司于2023年12月发生股权变更，公司股东由大连万达商管换成了北京鹰朗商业管理有限公司，据了解，北京鹰朗商业管理有限公司隶属于新加坡金鹰集团（RGE）。

•2023年第四季度最引人注目的大宗交易，不得不提到的是上海集成电路设计园“创芯天地”项目，12月6日，该项目由上海纳矽微电子有限公司斥资5.07亿元购入，并公示用途为“自用”。

 

2023年第四季度上海写字楼市场供需情况

 

【租金】

预计2025年租金回升

 

2023年第四季度，上海全市写字楼整体租金持续环比下降2.5%至7.17元/m²/天，降至近10年内的最低水平。核心区南京西路板块平均租金最高，为11.19元/m²/天；虹桥开发区及古北平均租金最低，为6.44元/m²/天。次中心区长寿路板块平均租金最高，为6.95元/m²/天；莘庄平均租金最低，为4.30元/m²/天。

 

我司研究员分析，2024年上海写字楼市场在消化了目前一轮的新增供应之后，预计至2025年末，市场需求将逐步回暖，租金回归温和回升通道。

 

【大宗交易】

综合型优质写字楼引领新风尚

 

在租金承压的情况下，综合型写字楼越来越受租户的青睐。2023年第四季度，杨浦江浦路街道率先完成办公楼低碳改造，是上海市首个已完工的基层公共建筑零碳改造示范项目。建筑行业能耗在我国全社会终端能耗中的占比超过两成，是碳排放大户。为加快推进大型建筑“碳中和”， 除了与交通便捷性、商圈成熟度、物业服务等传统指标密切相关外，一座优质的写字楼必定会顺应 “绿色、低碳、健康”的趋势，这也将成为上海写字楼市场的新风尚。广大优质企业总部在选址入驻时，这类优质写字楼今后无疑会更加受到重视。

 

保利浦开金融中心于近期竣工。这座保利发展联合浦开集团共同打造的40万平方米城市人文综合体，将进一步升级陆家嘴核心区资源配置格局。保利浦开金融中心将写字楼、商场与上海博物馆东馆在同一地块一体化设计，用一个场景浓度极高的7000平方米中央广场，将3栋180米高的超甲级写字楼、4.7万平方米的精品文化商业与上海博物馆东馆上下贯通，形成一个人文商务城市综合体。

 

2023年第四季度，上海杨浦区与中信泰富对杨浦滨江八埭头5、8-9、10、11街坊建设用地土地使用权出让投资项目完成了签约，这个总用地面积8.65万平方米、建筑量约18.1万平方米的低密度高端城市综合体项目，将建成甲级办公写字楼、高端生活配套商业、海派里弄风貌住宅，与北外滩、外滩、董家渡、徐汇滨江、前滩形成一江发展轴。

 

作为上海中心城区最大的“城中村”改造项目、普陀区“城中村”改造重点项目，真如环宇城MAX近日开业，该项目总建设面积约100万平方米，包含大型商业、超高层写字楼群、剧院、会员商店、公园、长租公寓和高端住宅等七大业态。这座功能复合、规模庞大和定位时尚的商业公园将改变上海西北部的商业格局。 

 

 

【成交】

上市公司“抄底”引人关注

 

近期，包括友车科技、新致软件、李宁、玉禾田、格尔软件、志特新材在内的多家上市公司考虑到各自发展的需要，公布了购买房产的计划。相比起资本持观望态度，上市公司这一波的“抄底”行动几乎可以用“蔚然成风”来形容。虽说公告用途几乎均为自用，但在股市动荡激烈、不确定性要素增多的背景下，这一现象频频遭到市场质疑。

 

我司研究员分析，上市公司此时利用闲置资金购买房产，一方面可以较低价格购买优质资产，提高企业资产价值，另一方面也可以提高资金的使用效率和价值。上海作为中国的国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心，得到国家层面的大力支持，各类资源要素尤其是资金流向上海聚集。在稳中求进的货币基本面下，资管相对简单、收益稳定的写字楼仍然广受投资者青睐。同时，上海作为全国大宗成交最活跃的市场，良好的流动性一直是吸引力之一。部分资产价格下跌是逐步挤出往年巅峰时期泡沫的过程。

 

上海写字楼有近30个子市场，存量的仅甲级（含超甲级）写字楼就有1700多万平方米，如果再加上乙级楼宇、园区等，体量会更庞大。租金幅度较大，供应端选择多，也是上海写字楼租赁市场活跃的因素之一。

 

实力自用买家成为上海写字楼的生力军，2023年上半年，自用买家成交比例超过四成。究其原因，短期租金回报只是租户在收购决策中考量的其中一个因素。而在企业形象、资产配置以及产业集聚的吸引等综合因素下，上海部分滨江和新兴DBD办公估值体系相对独立，甚至有的屡创高单价。

 

 

在上市公司“抄底”上海写字楼引起热议的同时，奢侈品行业也在如火如荼地布局中。消息称，奢侈品地标商场上海恒隆广场三期即将在2024年春节后开工。三期位于恒隆广场西北侧，南阳路、西康路转角，扩建的商业建筑面积约3080平方米，地上三层裙房以商业餐饮功能为主，地下一层与现状商场联通。据悉，恒隆三期项目还没开工，品牌就已经满员，甚至“一铺难求”。

 

据奢侈品行业人士估算，2023年全球奢侈品市场规模高达1万亿元，其中57%为体验式奢侈品，到2026年，前后者的复合增长率将达到8%，甚至10%。这意味着高端餐饮、酒店、度假将超越个人奢侈品成为主流。目前消费者回流国内并实现留存，而随着国内奢侈品消费者品牌认知度的提升和消费经验的积累，消费者正在对奢侈品牌在中国境内提供的零售体验、增值服务乃至于情感价值提出了更高要求。 

 

除了上海恒隆广场之外，另一个公认受限于体量的商业项目是淮海中路商圈的上海K11。为此，K11正在淮海中路一街之隔，相距不过200米处动工建设上海第二座K11，预计最快于2026年开业。该项目将设有雕塑花园，四周环境结合历史、零售、餐饮、工艺和艺术，将文化零售体验融入自然环境。项目近日已在有“亚太区房地产奥斯卡”之称、享誉全球的房地产奖项MIPIM Asia Award 2023中，荣获“最佳新开发项目”金奖。

 

 

 2023年第四季度上海房地产大宗商办成交情况（购买）

成交日期	项目名称	区域	地上面积（m²）	单价（万元/m²）	卖家	买家
Q4	绿地星弘B栋	浦东	2828	5.8万	绿地集团	强生出租车
Q4	G60科创之眼	松江	5500	/	长三角 G60科创	优赛科创
Q4	数智天地智慧谷T6	浦东	11166.36	3.4043	陆家嘴集团	新致集团
Q4	创芯天地4幢	浦东	16300	3.11	张江集电	上海纳矽微电子
Q4	前滩东方广场一期	浦东	39123	4.8	陆家嘴集团	桃花源地产
Q4	力波中心	闵行	1162	/	深城投	/
Q4	智创TOP A区T3	普陀	10638	/	临港集团	/
Q4	万科天空	青浦	2446	3.1	万科	/
Q4	万科天空	青浦	2446	3.1	万料	/
Q4	万科天空	青浦	2446	3.1	万科	/
Q4	富汇广场B、C栋	浦东	约32000	/	陆家嘴集团	浙江企业
Q4	BU中心	青浦	3861.74	/	晨曦房产	/
Q4	富汇广场A栋	浦东	约11000	/	陆家嘴集团	/
Q4	BU中心	青浦	7682.04 （含地下2层）	6.0214	晨曦房产	欧普照明
Q4	合景臻玥广场	青浦	1330	/	合景泰富	长三角企业
Q4	中建企业天地	青浦	1853.79	4.747	中建八局	制造业
Q4	绿地星弘B栋	浦东	约1414	5.8万	绿地集团	/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2023年第四季度上海房地产大宗商办成交情况（租赁）

成交日期	项目名称	区域	公司名称	行业	涉及面积（m²）	单价（元/m²/天）
Q4	中港汇静安	静安	GPJ	传媒娱乐	360	7.8
Q4	中港汇静安	静安	丹利物流	物流	239	8.0
Q4	恒隆广场二期	静安	爱又慧科技信息有限公司	零售	225	13.80
Q4	恒隆广场二期	静安	巴卡拉	零售	230	12.5
Q4	MOHO	静安	浙商证券	金融	700	6.30
Q4	MOHO	静安	CHAGEE	零售	400WS	6.00
Q4	长泰国际金融大厦	浦东	申港证券	金融	720	7.00

 

 

 

【展望】

 

新增项目的去化程度将决定了上海甲级写字楼市场的表现。预计未来两年，前期的写字楼储备将继续释放，新增供应趋势持续。内资企业近期在租赁活动方面表现活跃。建议有扩张或搬迁需求的租户把握当前的机遇，根据企业特性选择性价比最优的写字楼，帮助企业降本增效、寻求更好的发展。

 

2023年底进博会对技术装备、消费品、医疗等行业的商贸市场机会及需求碰撞有一定的促进作用。预计2024年一季度至二季度，伴随经济的基本面改善和企业信心恢复，市场租赁需求潜能将会逐步恢复释放。